MÜLKİYET HAKKI

Gayrimenkul edinirken kişilerin üzerinde durdukları en önemli konu aldıkları gayrimenkulün üzerindeki yasal haklarını sorunsuz bir şekilde kullanabilmeleridir. Buna kısaca mülkiyet hakkı ve mülkiyet hakkının güvenceye alınması denilmektedir. Bu konu ülkemizde Anayasal ve yasal güvenceye alınmış bir haktır.

Mülkiyet hakkı, bir kişinin bir mal veya varlığın sahibi olarak haklarını koruyabilmesini sağlayan yasal bir haktır. Bu hak, kişinin mal veya varlığın kullanmasını, değiştirmesini, satmasını veya başka bir şekilde yönetmesini söz konusu mal veya varlığa sahip olduğunu belgeleyen bir belge ile desteklenir. Mülkiyet hakkı, kişinin kişisel haklarının temel taşıdır ve özelleştirme, istikrar ve adaletin sağlanması için önemlidir. Mülkiyet hakkı sadece kanunla değil, usulüne göre yürürlüğe konulmuş temel hak ve özgürlüklere ilişkin bir antlaşma olan AİHS ve normlar hiyerarşisinin en üstünde bulunan T.C. Anayasası kapsamında da korunmaktadır.

Komşuluk Hukuku

Gayrimenkullerin kullanılmasında “birbirinin etki alanı içinde” bulunan kişiler “komşu” denmektedir. Komşuluk, belli bir yöredeki taşınmazlarda oturanlar veya o yörede işyeri olanlar ya da birbirine yakın taşınmazlardan yararlananlar arasındaki ilişkiyi tanımlayan bir kavramdır. Komşu hakkı ise, mülkün kullanılmasını sınırlayıcı nitelikte bir haktır. Bu düzenlemelerin amacı ise komşuların tasarruf ve hareket serbestisini bazı konularda kayıt ve şartlara bağlayarak sınırlamıştır. Amaç ise komşudan gelecek zarara karşı mülk sahibini (zilyedi/kiracıyı) korumaktır. Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Sizi Rahatsız Eden Komşularınıza Karşı Ne Gibi Haklarınız Var?

Türk Medeni Kanunu’n Komşu Hakkı başlığı altında bulunan 737. Maddesinde bu durum “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.” şeklinde düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bu hususlar komşuların birbirlerine karşı dikkat etmesi gereken durumları göstermektedir. Bu arada, kanun maddesinde sayılan haller arasında bir de yerel adetlere göre hoş karşılanmayacak hareketlerde de bulunmak yasaklamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’n “Kat Maliklerinin Borçları” başlığı altında bulunan 18. Maddesi “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” Şeklinde düzenlenmiştir. Burada da kanun koyucu aynı binada oturan kişilere bazı yükümlülükler yüklemiştir. Bu yükümlülükler, kat maliklerinin bağımsız bölüm, eklenti ve ortak alanları kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek gibi yükümlülüklerdir. Bu yükümlülüklere uyulmadığı takdirde kişi hukuka aykırı bir eylemde bulunmuş sayılır. Tabi yapılan eylemin türüne göre de cezai sorumluluk doğurabilmektedir. Örneğin Türk Ceza Kanunu’nun “Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma” başlığı altında bulunan 123/1. Maddesinde bu durum “Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Dikkat edilecek olunursa sayılan birkaç özel durum dışında “ya da hukuka aykırı bir davranışta bulunursa” şeklinde genel bir düzenleme mevcuttur. Bu genel düzenlemenin amacı yukarıda sayılan ve kanun koyucu tarafından yasaklanmış eylemlere uymayan kişilerin hukuka aykırı bir davranış gerçekleştirdikleri sonucuna varılacaktır. Bu sebeple kişilerin sırf huzur ve sükûnu bozmak amacıyla hukuka aykırı davranan kimseler hakkında üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür.

Çekilmezlik Hali Nedir ve Bu Durumda Neler Yapılır?

Bu kanun maddesi “Maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. “Şeklinde düzenlenmiştir. Peki, kat malikleri bu devri nasıl isteyecekler? Çekilmez hale getiren kat malikinden mi isteyecekler? Şeklinde soru işaretlerini görebiliyorum. Ne yazık ki öyle olmayacak. Kat malikleri bu haklarını dava yolu ile isteyebilmektedirler. Dikkat edilecek olunursa kanun koyucu kat maliklerinin kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemekle birlikte bu durumun çekilmez hale gelmesi şartlarını bir arada tutmuştur. Yani kat malikinin sadece kendine düşen yükümlülüğü veya borcunu yerine getirmemesi ya da yükümlülük ve borcunu birlikte yerine getirmemesini de yeterli bulmamak ta. Bunlarla birlikte durumun çekilmez bir hal alması gerekmektedir. Bir de kanun koyucu gerçekleşmesi durumunda direkt çekilmez hal olarak tanımladığı durumlar vardır.

Bunlar;

“a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33’üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.” şeklindedir.

Bu bahsedilen üç durumdan birinin gerçekleşmesi durumunda kanun koyucunun aradığı çekilmezlik hali gerçekleşmiş sayılarak, diğer kat malikleri tarafından söz konusu taşınmazın devri istenebilecektir. Kiracının Çekilmez Davranışlara Neden Olması Durumunda Ne Yapılır? Bahsedilen çekilmezlik halinin tespit edilmesi durumunda yapılması gereken ise dava açarak söz konusu taşınmazın devrini talep etmektir. Taşınmazın devri için dava açma hakkı ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Karara rağmen diğer kat maliklerinin bir kısmı bu taşınmazın devri için dava açmak istemez ise dava açmak isteyen diğer kat malikleri bu davayı açma hakkına sahiptir. Bahsettiğimiz gibi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan karar ile dava açılmış ise hâkim karar vermeden önce devre konu mülkiyetin hükme en yakın tarihteki değerini ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasını istemektedir. Dekontu ise mahkemeye vermeleri için uygun bir süre vermektedir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Av. Ömer BURAL