Dikkat Edilmesi Gerekenler Konut Sektörü

Güvenli barınma ihtiyacı insanoğlunun tehlikeyi bertaraf etmeyi zorunlu gördüğü andan itibaren başlamış ve günümüze kadar gelişerek devam etmiştir. İlk zamanlarda doğanın imkânlarından yararlanmayla başlayan süreç daha sonra insanlık tarihinin gelişimi ile birlikte doğayı şekillendirmeye dönüşerek gelişmeye devam etmiştir.

Ormanlık alanlarda ağaçlardan yararlanma, dağlık alanlarda mağaralardan yararlanma, düz alanlar- da çalı-çırpılardan faydalanma şeklinden gelişen barınma olanakları daha sonra bir arada yaşa- maya başlayan insanların sayılarının çoğalmasıyla değişime uğramıştır. Bu durum avcılık ve toplayıcılık- la ihtiyaçların sağlandığı dönemde değişik şekillerde sürmüştür. İnsanoğlunun yerleşik hayata geçmesi, tarımsal faaliyet ve üretime geçmesi ile birlikte barınma alanlarında da değişiklikler gözlemlenmiştir. Köy ve küçük kasabaların oluşması ve benzeri gelişim süreçlerini buna dâhil edebiliriz. Barınma alanları ile ilgili olarak büyük ve hızlı değişim ise sanayi devrimi ile birlikte olmuştur. 18. yüzyılda Sanayi Devrimi ile birlikte imalat sektöründe başlayan gelişme diğer sektörlere de yansımıştır. Bu durum belli yerleşim yerlerini üretim merkezleri haline getirmiş ve bu merkezler diğer yerleşim yerlerinden hızla nüfus çekmeye başlamıştır. Sanayi Devrimi ile başlayan kırdan kente göç olgusu, belli merkezlerin nüfuslarının gittikçe artmasına ve yeni şehirlerin ortaya çıkmasına neden olmuştur.

Ülkemizde ise durum farklılık göstermiştir. Tarıma dayalı bir gelişim süreci yaşayan Osmanlı İmparatorluğundan bize miras kalan bu ticari mantığın mülkiyet yapısı olmuştur. Türkiye ekonomisinde sanayileşme süreci batılı ülkelerden sonra Cumhuriyet Dönemi’nde başlamıştır. 1950 yılından sonra gelişmeye başlayan sanayileşme ile birlikte kırsaldan kentlere doğru hızlı bir göç dalgasının gerçekleşmeye başladığı gözlenmektedir. Bu hızlı göç dalgası ve nüfus yoğunlaşması beraberinde konut ihtiyacı için arsa alanı ihtiyacı doğmaya başlamıştır. Arz ve talep arasında meydana gelen dengesizlik kontrolsüz bir şehirleşmeye de neden olmuştur. Kamusal arazilerin işgali ile başlayan ve gecekondulaşmaya yol açan bu hızlı göç beraberinde birçok sorunu da şehirlere taşırken aynı zamanda bir arazi rantı meselesini de gündeme oturtmuştur. Bu durum doğal olarak şehirlerde konut sahibi olma maliyetini de artırmıştır.

Bürokratik yapının hazırlıksız yakalandığı bu durum karşısında aynı hızda konut ihtiyacını karşılayacak politikalar üretememesi veya hükümetlerin bu konuda acil öncelik adımları atamaması şehirlerde konut sorununun çözümünü zorlaştırmıştır. Bu ve diğer nedenlerden kaynaklı olarak az gelişmiş ülkelerde şehirleşme sorunları çözülememiştir. Günümüzde bu konuda her ülkenin öznel şartları çerçevesinde sorunu çözmek için çaba sarf ettiğini belirtmek gerekmektedir. Vatandaşların konutsahibi olması için değişik metotlar denenmekte ve artan ihtiyacın karşılanması için çaba sarf edilmektedir. Klasik yöntemlerin yanı sıra maliyetlerin uzun vadeye yayılması ile ihtiyaç sahiplerinin taleplerinin karşılanmasına çalışılmaktadır. Son yıllarda bu alanda değişik metotların uygulandığını gözlemlemek mümkündür. Konut finansman sistemi Mortgage sistemi bunlardan biridir. Bu sistemin uygulama merkezi olan gelişmiş ülkelerde çıkın sorunlar da farklı yaklaşımların ortaya konmasını gerektirmiştir. Özellikle 2008 yılında ABD’de başlayıp, ardından diğer ülke ekonomilerine yayılan Konut Finansman Sistemi (Mortgage) krizi tecrübesi ışığında, finansal piyasalarda yaşanan istikrarsızlıkların sonucu olarak, piyasaların düzenlenmesi, denetlenmesi ve gözetimi fonksiyonlarını yerine getirecek, güçlü ve etkin bir şekilde oluşturulmuş düzenleyici kamu kuruluşlarının kurulmasının gündeme geldiği görülmektedir. Gayrimenkul Piyasası Kurumu fikri böyle bir sürecin ardından ülkemizde de güncelleşebilmiştir.

Ödenen Vergiler

1-Tapu Devir Vergisi: Tapu devir işleminde hem alıcı hem satıcı ayrı ayrı gayrimenkulün satış bedelinin %2’si kadar vergi ödemekle yükümlüdür. Buna göre örneğin 2.000.000 TL değerinde bir taşınmazın tapu harcı alıcı ve satıcı için 40.000 TL olup toplamda 80.000 TL vergi ödenmektedir.

2-Emlak Kira Geliri Vergisi: Belirli sınırları aşan mesken ya da mülk üzerinden kira geliri elde edenlerin devlete ödemekle yükümlü olduğu vergi çeşidine denir.

3-Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi: Bir gayrimenkulü satın aldıktan 5 yıl sonra satmak isteyen kişiler 5 yıl içerisinde taşınmazda oluşabilecek değer artışı kazancı için vergi ödemek zorundadırlar. Bu vergi türüne Gayrimenkul değer artışı vergisi denir.

4-Yıllık Emlak Vergisi: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre Türkiye sınırları içerisinde buluna konut, arsa, iş yeri, arazi gibi taşınmazlardan yıllık olarak alınan vergi türüdür. Emlak vergisi yılda iki taksit halinde gayrimenkulün bulunduğu yerin belediyesine ödenmektedir.

5-Veraset ve İntikal Vergisi: Miras hukukunun bir vergi türü olup vefat edenin terekesi üzerindeki hakları alabilmek için devlete ödenmekle yükümlü olunan vergi türüdür.

6-Hediye Gayrimenkul Vergisi: İvazsız (karşılıksız) olarak; bağış ve hediye verildiğinde de varlıkları edinen kişiler (bir ay içinde) VİV beyannamesi vererek vergi ödemek zorunda. 2023 yılı için (İvazsız suretle meydana gelen intikallerde) istisna tutarı 23.387 TL olarak belirlenmiştir.

Konut Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Konut alım ve satım işi insanları bir hayli yoran bir süreç. Aile bireylerinin ortak bir kararla bir konut sahibi olmak için göstermiş oldukları çaba ve telaş herkesin şahitlik yaptığı bir konudur. Elbette istisnaların kaideyi bozmadığını belirtmemiz gerekir. Bu belirleme yapılırken konutun alım nedeni de önemli. Oturmak için alınan konutlar olduğu gibi alım satım için tercih edilen konutlar da var. Birinde rahat ve sağlıklı bir yaşam ön planda iken diğerinde kar amaçlı bir yaklaşım söz konusu olabilmekte. Durum böyle olunca öncelik konusu önem arz etmektedir. Alınan konu- tun alınacak olan konutun alım sebebi fiyat konusunda gösterilecek tavrı da etkilemektedir. Kimse parasını boş bir yatırıma yönlendirmez. İhtiyaç kaynaklı olsun, ticari amaçlı olsun alınan her konut titizlikle gözden geçirilmeyi zorunlu kılar. Tercih sebebi belirlendikten sonra konutun fiyatı gündeme gelir.

Belirleyen Etkenler

-Arsa durumu

-Konutun ölçüleri

-İnşaat maliyetleri

-Bulunulan coğrafik konumu

-Etrafındaki konutların durumu

-Kat mülkiyeti durumu

-Depreme karşı alınmış önlemi

-Kira geliri durumu

-Binanın kaç yıllık olduğu

-Tapu durumu

-Aylık giderleri

-Gerekli iskân izinleri