GAYRİMENKUL HUKUKU

Gayrimenkul hukukunun kapsamı oldukça geniştir. Hukukumuzda ise en temel kanunların yanında gayrimenkul için yapılmış özel kanunlar da mevcuttur. Gayrimenkul üzerinde bulunan hakkın sınırları Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile çizilirken kullanımı ve tasarrufta bulunulması ise Türk Medeni Kanunu ile düzenlenmiş, kullanılması yönündeki haklar ise genel kanunların yanında özel kanunlarla da düzenlenmiştir.  Hatta Kat Mülkiyeti Kanunu gayrimenkul hukuku kapsamında oluşturulmuş özel bir kanundur. Kanunlarımızda da olduğu gibi öncelikle bahsedeceğimiz konuların tanımlarına değinilmesinde fayda görmekteyiz. Bu sebeple de öncelikle gayrimenkulün tanımına sonrasında sirayet ettiği kanunlara ve bu kanunlarda bulunan hak ve sorumluluklarımıza değineceğiz.

Gayrimenkul Nedir?

Gayrimenkul arazi ve arazi üzerinde su kaynakları, ağaç, mineral, bina, ev, çit, köprü gibi insan eliyle yapılmış ve/veya doğada kendisi var olan arazi üzerinde yer alan daimi eklentilerini kapsamaktadır. Gayrimenkul mali değere sahip varlıklardan olsa da diğer mali varlıklardan ayrıldığı husus taşınmaz olması ve araziye bağlılıktan ileri gelmektedir.

Tabi yukarıda bahsedilen tüm gayrimenkul türlerinden ziyade, 17863 Sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, özellikle 24607 Sayılı Türk Medeni Kanunu ve diğer özel kanunlara yansıyan gayrimenkul türlerine, bunları edinme, tasarrufta bulunma ve kullanma ile ilgili hususlara değineceğiz. En temel kanunumuz olan Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nda mülkiyet hakkının sınırlarına göre mülkiyetin ne olduğu türlerinin neler olduğunu öğrenmekte faydamıza olacaktır.

17863 Sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’na Göre Mülkiyet Hakkının Sınırları

TürkiyeCumhuriyeti Anayasası’nın 35. Maddesi “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.  Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.  Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” Şeklinde düzenlenmiştir.  Maddenin ilk fıkrası mülkiyet hakkına kimlerin sahip olduğunu, ikinci fıkrası mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının hangi şekilde yapılacağını düzenlemektedir. Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere mülkiyet hakkı, sadece kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Yani kişilerin edindiği mülkiyetler kamu yararı güden ve TBMM tarafından çıkarılacak bir kanun ile sınırlandırılabilir.

Türk Medeni Kanunu’na Göre Mülkiyet Hakkının İçeriği

Her ne kadar mülkiyet hakkının sınırlandırılması Anayasa’da düzenlenmiş ise de mülkiyet hakkının içeriği 24607 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. TMK (Türk Medeni Kanunu) 684. Maddesi “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere bir şeye sahip olan kimse, kanunlarla konulmuş kurallar düzeni içerisinde, o şey hakkında kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma (satma, bağışlama vb) hakkına sahiptir. Hatta malını haksız bir şekilde elinde bulundurana karşı istihkak (hak etme, hak kazanma) davasının yanında el atmanın önlenmesi davası da açma hakkına sahiptir. 

Av. Ömer BURAL